截止到11月，月全国房地产开发投资额累计同比增长9.7％，其中，11月单月的房地产开发投资额同比增长9.3％，从上半年的数据看来，房地产开发投资表现出了超出市场预期的韧性，螺纹钢库存在产量同比增加的背景下持续下降也能从侧面印证下游需求的确有着不错的韧劲。其中最主要的组成部分就是土地购置费用和建安总成本，11月的土地购置费用累计同比增长60.51％，从7月以来保持下降趋势；而建安总成本的累计同比下降3.74％；土地购置费用同比增速从年初开始保持在非常高的增速，由此可见，从年初以来保持高韧性的房地产开发投资额主要是由高土地购置费贡献的。自2017年金融去杠杆以来，房地产行业的融资渠道收紧，资金链趋于紧张，只能通过加快拿地开工和销售的方法积极加快销售回款，所以造成了土地购置费和土地新开工面积的强势增长。目前来看，土地购置费的同比增速在7月出现拐点开始下降，对于房地产投资完成额的贡献也转弱。

　　1-11月全国商品房销售面积14.86亿平米，同比增加1.39％；2018年整体的商品房销售增速呈现先扬后抑的趋势；2016年房地产行业实行调控以来一线城市的商品房销售面积同比增速一直在降，2017年和2018年上半年，三四线城市棚改货币化政策给三四线城市的成交量提供了资金，也支撑起了2018年上半年商品房销售增速。下半年棚改政策降温，尤其进入第三季度后，房地产行业融资管理严格，房企的资金链越来越趋紧，为了加快销售，较多楼市降价出售，市场交易情绪明显转冷，9月-11月单月的商品房销售面积同比增速转向负增长，11月单月同比增速为-5.07％。分城市来看，2018年一线城市商品房销售增速回暖后企稳，下半年二三线城市的销售增速逐渐走弱；预期明年一线城市增速企稳逐渐回升，二三线城市销售增速还会逐渐下滑出现底部后逐渐企稳回升。

　　从上图的趋势可以看出个人住房贷款利率和商品房销售面增速反向相关，贷款利率是长期影响购房成本的指标；贷款利率越高，购房成本越高，意愿便越低。同时我们可以观察到个人住房贷款利率和中债长期国债收益率的趋势相似，并且国债收益率领先于贷款利率；目前国债收益率在去年年底后见顶，今年前三个季度保持下行趋势，贷款利率可能个根据国债收益率的趋势在明年下调改善，利好商品房销售，预期明年商品房销售增速筑底并回升。

　　从商品房供给端资金角度来，房地产开发资金来源中的自筹资金从2017年年中至今呈现大幅度上升趋势，尤其是今年增速加快，这和房企在资金链紧张的背景下加快销售来回笼资金的逻辑相匹配。直到今年上半年来自国内贷款的资金由于国内商业银行开发贷发放规模受到限制一直处于下行趋势，但是下半年有所好转，但依然是负增长。在自筹资金增长的带动下，房企资金趋紧的情况得到了较好的缓解。今年新开工面积保持超出预期的高增速，这也直接造成今年4-11月螺纹钢下游房地产行业用钢需求旺盛，但是这也是因为在资金紧张背景下房企加快周转的结果，在资金情况逐渐缓解的情况下，并不具有长期的持续性。

　　从趋势图可以看出房地产相关指标之间具有强趋同性，并且商品房销售增速是领先指标；虽然今年新开工面积增速保持非常高的水平，但是销售增速已经下滑，并且明年可能继续下滑筑底，土地购置面积增速在今年9月达到15.7％见顶，10-11月开始下滑；开发资金来源虽然有所改善，但是依然保持趋紧的状态。根据趋势来看，新开工面积增速虽然在11月依然保持高位16.8％，但是预期明年难以保持高水平，而是见顶回落。

　　棚改货币化在这几年对三四线城市商品房的去库存起到了很大的作用，但是今年年中国家政策开始转向逐渐退出棚改货币化安置。截止11月PSL期末余额同比增长27.27％，已经从最高的90％以上下行至27％，资金大幅度收缩。

　　此外，2018年大致完成580 万套，2019年和2020年棚改规模还剩920万套，棚改的规模也在收缩。在资金和规模收缩的情况下，很难再对三四线城市的需求给予强力的支持。

　　根据完整周期中波峰波谷的情况，可以得到从1998年开始到现在2018年7月为止，房地产行业一共进行了七轮周期，并且平均下来每轮房地产周期的长度在37.2个月，也就是3年左右。每一轮的房地产周期都是商品房销售面积一年左右的同比增速上行趋势加上接下两年的增速同比下降的趋势，形成一个完整的房地产小周期。但是我们可以观察到目前我们依然处于房地产行业第七轮小周期，此轮小周期的时长已经打破了传统的3年小周期平均时长。究其原因，每轮小周期的波峰和波谷都由政府对房地产行业的政策调控周期、信贷利率调整和市场周期共同影响而成，而此轮小周期延长的主要原因可能是2018年延续2017年“住房不炒”趋严的“因城施策”政策基调和棚改货币化政策。在这些因素边际影响逐渐减弱，叠加今年年底房地产政策开始出现放松的苗头的背景下，明年房地产销售真正筑底反弹后可能会开启新一轮小周期。